Nasıl bir kentsel dönüşüm

Kısaca “Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak bilinen 6306 sayılı yasa 2012 de çıkarılırken amacı şu idi : “Afet riski altındaki alanlar ile, bu alanlar dışındaki riskli yapıların (yani ekonomik ömrünü tamamlamış ya da depremde yıkılma, ağır hasar görme riski taşıyan yapıların) bulunduğu arsa ve arazilerde; fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmak üzere, iyileştirme, tasfiye ve yenilemeler yapmaktır.”

Geriye doğru baktığımızda, mevcut uygulamalar acaba bu amaca uygun mudur?

Biz konuyu –şimdilik- üç başlık altında inceleyeceğiz:

1 – Malikler açısından: Ne yazık ki pek çok aşamada hak sahiplerinin bilgisizliği veya korkusu işleri yürüyemez hale getirmektedir. En başta kentsel dönüşüm ne demek insanlara onu açıklamak gerekir. Kentsel dönüşüm belediyenin veya başka bir kamu kurumu tarafından sağlanan bir hak veya avantaj değildir. Kanunla düzenlenmiş olup ülke çapında 1999 depreminden önce yapılmış olan konutlar başta olmak üzere bütün riskli yapı sahiplerini kapsar.

Kentsel dönüşüm mevcut daireyi verip daha büyük ve lüks daire sahibi olmak, bunun yanında da taşınma ve kira yardımı dâhil, bütün masrafların yüklenici tarafından karşılanması demek de değildir. Hak sahiplerinin talebi riskli yapının yıkılıp yerine modern ve sosyal donatıları olan bir konuta ulaşmak ise, herkesin elini taşın altına koyması gerekir. Profesyonellere yapacakları ufak çaplı yatırımlar, yüzbinleri bulacak getirilerinin garantisini sağlar, geri dönüşünü hızlandırır. Eğer konutunuzun bulunduğu bina veya site 0.50 emsal artışı ile dahi müteahhit firma için rantabl değilse, burada akla gelen seçenekler ya devlet destekli kredi yolu ile kendi dairelerini finanse etmek, yahut hasılat paylaşımı yolu ile bütün gayrimenkulün satılarak karın paylaşılması olabilir.

Ancak kat malikleri bu seçenekleri bilmediğinden, işlerine gelmediğinden, profesyonellere danışmaktan kaçındıklarından ya da yanlış yönlendirildiklerinden mağdur olmaktadırlar.

Hiç tanımadıkları bir yükleniciye gereğinden fazla güvenmek de kat malikleri için beklenmedik sonuçlar doğurmaktadır. Tek yatırımı bulunmayan, başka şehirden gelmiş olup Bursa’da işe başlayacağını söyleyen, Mevcut emsali 1.25 olan bir inşaata, 2.25 emsal alacağını söyleyen bir yüklenici de çok büyük ihtimalle doğru söylemiyordur. Bildiğimiz bir sitede, başka seçenekler varken, “benim tanıdıklarım var, ben emsalinizi 1.00 arttıracağım” diyen bir müteahhit firma ile anlaşılmış, 36 konutluk site yıkılmış, aradan aylar geçmesine ve kira yardımları kesilmesine rağmen 36 kişi halen dahi “meclis tatile girdi, darbe oldu, ohal var…” sözleri ile aylardır bekletilmektedir.

Yine kat maliklerinin, yüklenici firma ile tam imza aşamasında iken beklenmedik talepleri işleri tıkanma noktasına getirmektedir. Tanık olduğumuz bir toplantıda, kat maliklerinden birinin bir anda “balkonları, müteahhit firma camla kapasın” sözü tahmin edebileceğinizden çok daha hızlı bir şekilde yayılmış, aylar süren çalışma ve emeğin sonucu olarak, tam karşılıklı imza aşamasında müteahhit firma yetkililerinin, zaten çok uzayan sürecin sonunda masadan kalkması ile son bulmuştur.

2 – Yüklenici firmalara güven: Yüklenici firmaların yaptıkları işlemleri açıkça söylememesi veya söyleyememesi, yaptıkları çok basit işleri aşırı büyütmeleri, en basit soruda dahi cevap vermekten kaçmaları ve beklenmedik tepkiler vermesi, hak sahiplerine anlamsız kötü muameleleri veya hak sahiplerinin maliki olduğu konutları aşırı kötülemesi… gibi sebepler, hak sahiplerinin genel olarak yüklenici firmalara güvenlerinin oldukça düşük olmasına sebep olmaktadır. Bu sebeple eğer çevrelerindeki apartman veya sitelerde herhangi bir kentsel dönüşüm uygulaması yapılmakta ise, o işin müteahhidi kim ise onlara güvenme eğilimleri daha yüksek olmaktadır.

Yüklenici firmanın kentsel dönüşüm hakkında yeterli bilgisinin olmaması ise başka bir büyük problem. Tam yıkım başladığı sırada bir kat malikinin “ben evimden çıkmıyorum” demesi zaten baştan itibaren usule ve yasalara uymak yerine bildiğini okuyan bir müteahhit için içinden çıkması aylar süren bir probleme ve dolayısı ile kat malikleri dahil olmak üzere herkesin mağdur olmasına sebebiyet vermektedir.

Aylarca inşaat maliyetlerinin hesabını yaparken kanunun emredici hükümlerini yerine getirmemiş olmaları veya bilmemeleri sebebi ile, 15 ay sonra teslim etmeyi hayal ettikleri yapının bir anda 6-8 ay kazma vurmadan beklemesine sebep olabilmektedir.

3 – Yapılan projelerin niteliksiz olması: Kentsel dönüşüme karar veren kat malikleri, konutlarının yıkılarak kendilerine 2 misli daha fazla konut verilmesi dışında seçenekleri olmadığına ikna edilmektedir. Esasen aynı ada içindeki parseller birbirleri ile birleştirilirse, imar yönetmeliğine göre zorunlu olarak terk edilen alanlar değerleneceğinden bir anda adanın emsali kendiliğinden 0.10-0.20 arası artmaktadır. Buna 0.50 emsal artışı da eklendiğinde bir anda 20 konutu yıkıp yerine 40 konut yaparak yeşil alan daraltılacağına, adadaki diğer parsellerle birleşmek sureti ile 200 konut yerine 400 konut yapılır ve arazi büyüdüğünden rahatça kapalı otopark yapılır, havuz eklenir, çocuk oyun alanı yapılır. Evin değeri ilk örnekte 100de 100 artıyorsa ikinci örnekte 100de 200den daha fazla getiri sağlar. Karlılığın bu boyutta artması müteahhit firma tarafından da tercih edilecek bir yatırım olur. 20 konutu yıkıp 40 konut yapmaya çalışırken yol ve otopark dahil hiçbir mevcut altyapı yeterli gelmezken, büyük çaplı projelerde çevredeki yollar dahi düzenlenecek boyutta çalışma alanı sağlamaktadır.

Daha basit bir örnekle, 4 katlı bir binada 3 üncü katta oturduğunuzu varsayalım. Yıkıp yerine 8 kat ve kapalı otopark yapıldı ve 5. Kattaki evinize taşındınız. Müteahhit firma da çok sözünde duran bir firma değilse, projeye göre 5 kişilik olması gereken asansöre 3 kişi zor binersiniz. Bu da eğer kapalı garajınız varsa oraya inmek için yoğun saatlerde 2-3kere asansörün katınıza gelmesine ama dolu olduğu için binememenize sebep olur. Yık yap mantığıyla yapılan sitelerde kısa vadede çıkacak en basit ve gözle görülen altyapısal problem bu olacaktır.