ŞUFA (ÖNALIM) HUKUKUNDA DEVRİM

A⁺ A^-

01-01-2026 14:46
01-01-2026 14:51

Aralık 2025' sonunda yasalaşan 11. Yargı Paketi, Türk Medeni Kanunu'nda (TMK) ön alım (şufa) hakkı ile ilgili özellikle taşınmaz hissesini satın alan üçüncü kişinin adil yargılanma bedeli gerçeğine yakın alma hakkını korumaya ve yargılama süreçlerini hızlandırmaya yönelik çok kritik değişiklikler getirmiştir. Bu alanda tapuda gösterilen düşük bedellerle yürüyen davalarda geçmişte gerçekten çok hak kayıpları olmuştu. Eski düzenlemede satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşen ön alım hakkı bir yıla düşürüldü. süresi kısaltılmıştır. Noter Bildirimi Varsa 3 aylık hak düşme süresi korunmuştur.

Kanunun 734. Hükmü can alıcıdır. Artık hisseli taşınmazın tapudaki alım satım değeri yerine “Rayiç Bedel” Belirleme Zorunluluğu gelmiştir.

Özellikle "tapuda satış bedelinin yüksek ya da düşük gösterilmesi" yoluyla ön alım hakkının engellenmeye çalışılmasına ya da önalım bedelinde alıcının mağduriyetine karşı daha adil yeni bir mekanizma getirilmiştir:

Bedelin Depo Edilmesi ve Kesin Süre hususunda daha net ifadeler getirilmiştir. Davacının (ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşın) parayı yatırma süreci daha sıkı kurallara bağlanmıştır. Yine Yatırılacak miktara güncel banka faizi işletilecek, mülk sahibinin mağduriyeti azaltılacaktır.

İstisnaların Genişletilmesi anlamında Ön alım hakkının kullanılamayacağı durumlara yenileri eklenmiştir Cebri Artırmalar: İcra yoluyla yapılan satışlarda zaten ön alım hakkı yoktu, ancak bu durum netleştirilmiştir Devlet İhale Kanunu Kapsamındaki Satışlara da Bu kanun kapsamında yapılan satışlarda artık ön alım hakkı kullanılamayacaktır.