<div>Türkiye’de konut piyasası uzun süredir yalnızca “ev fiyatları arttı” cümlesiyle açıklanamayacak kadar karmaşık bir dönemden geçiyor. Bir tarafta yüksek konut fiyatları ve kiralar nedeniyle ev sahibi olmakta zorlanan milyonlarca kişi bulunurken, diğer tarafta satışların bazı aylarda ciddi biçimde gerilemesi dikkat çekiyor. Bu tablo, konut piyasasında arz ile talebin birbirinden ayrıştırılmasını zorunlu hale getiriyor.</div> <div>Çünkü konut fiyatlarının yükselmesi her zaman talebin çok güçlü olduğu anlamına gelmiyor. Benzer şekilde satışların düşmesi de konut ihtiyacının ortadan kalktığını göstermiyor. Fiyat, satış, üretim, kredi koşulları, gelir düzeyi ve demografik gelişmeler birlikte değerlendirildiğinde piyasanın gerçek resmi daha net ortaya çıkıyor.</div> <div>Son açıklanan verilere göre Türkiye’de konut satışları Temmuz 2026’da 123 bin 603 olarak gerçekleşti. Satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 17 geriledi. İlk el konut satışları yüzde 8,6 azalarak 42 bin 529 olurken, ikinci el satışlar yüzde 20,8 düşüşle 81 bin 74 seviyesinde kaldı. Ocak-temmuz döneminde toplam satışlar da yıllık bazda yüzde 5,5 geriledi.</div> <div>Bu rakamlar ilk bakışta talebin zayıfladığı izlenimini veriyor. Ancak burada önemli bir ayrıntı var: Konut talebi ile satın alma gücü aynı şey değil.</div> <div>Türkiye’de konuta ihtiyaç duyan insanların sayısı yüksek olabilir, fakat yüksek fiyatlar ve finansman maliyetleri nedeniyle bu insanların tamamı piyasaya “etkin talep” olarak giremiyor. Yani vatandaşın ev alma isteği bulunmasına rağmen yeterli peşinatı veya uygun krediye erişimi yoksa, bu istek gerçek bir satın alma işlemine dönüşemiyor.</div> <div><strong>Arz tarafında ise başka bir problem var</strong></div> <div>Konut arzı yalnızca yeni yapılan binalardan ibaret değil. Piyasadaki mevcut konutlar, yeni projeler, boş konutlar, kiralık konutlar ve ikinci el satışa çıkan evler toplam arzı oluşturuyor.</div> <div>Burada ilk el satışların toplam içerisindeki payının düşük kalması dikkat çekiyor. Temmuz ayında ilk el konutların toplam satışlar içerisindeki payı yüzde 34,4 olurken ikinci el konutların payı yüzde 65,6 oldu.</div> <div>Bu durum, piyasada yeni konut üretiminin yanı sıra mevcut konut stokunun da belirleyici olduğunu gösteriyor. İnşaat maliyetlerinin yüksekliği, arsa fiyatları, finansman giderleri ve konut üreticilerinin satış beklentileri yeni arzın hızını etkileyen temel unsurlar arasında bulunuyor.</div> <div>Dolayısıyla “Türkiye’de konut arzı yetersiz” demek tek başına yeterli değil. Asıl soru, <strong>hangi bölgede, hangi gelir grubuna yönelik, hangi fiyat seviyesinde ve hangi özelliklerde konut arzının yetersiz olduğudur.</strong></div> <div>İstanbul gibi büyükşehirlerde uygun fiyatlı konut açığı ile üst gelir grubuna yönelik konut arzı aynı şey değildir. Bir bölgede toplam konut sayısı yeterli olabilirken, dar ve orta gelirli vatandaşların satın alabileceği konut sayısı son derece sınırlı kalabilir.</div> <div><strong>Kredi piyasası talebin ana belirleyicilerinden biri</strong></div> <div>Konut piyasasında talebin davranışını belirleyen en önemli unsurlardan biri finansmana erişimdir. Türkiye’de konut alımlarının önemli bir bölümü kredi kullanımıyla gerçekleştirildiği için faiz oranlarındaki değişiklikler doğrudan satışlara yansıyabiliyor.</div> <div>Temmuz ayında ipotekli konut satışlarının yüzde 23,7 artarak 23 bin 888'e yükselmesi dikkat çekti. Buna karşılık diğer konut satışları yüzde 23,1 geriledi.</div> <div>Bu tablo, konut piyasasında kredi kanalının yeniden önem kazandığını gösteren işaretlerden biri olarak okunabilir. Ancak kredi kullanımındaki artışın sürdürülebilir olması için kredi maliyetlerinin yanı sıra hane halkı gelirlerinin de konut fiyatlarıyla uyumlu hale gelmesi gerekiyor.</div> <div><strong>Fiyat ile satış arasındaki çelişki</strong></div> <div>Konut piyasasının en önemli paradokslarından biri burada ortaya çıkıyor. Fiyatlar yüksek kalırken satışların düşmesi mümkündür. Çünkü satıcılar fiyatlarını aşağı çekmek istemeyebilir, alıcılar ise mevcut fiyatlardan satın almaktan vazgeçebilir.</div> <div>Böyle bir durumda piyasa “yüksek fiyat-düşük işlem” dengesine doğru hareket eder.</div> <div>Bu nedenle yalnızca konut fiyatlarına bakarak piyasanın canlı olduğu sonucuna varmak yanıltıcı olabilir. Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi de Türkiye’deki konut fiyat değişimlerini izlemek için kullanılan temel göstergelerden biri.</div> <div>Konut piyasasının sağlıklı biçimde değerlendirilmesi için fiyat endeksinin yanında satış adetleri, ilk el-ikinci el ayrımı, ipotekli satışlar, yeni konut üretimi ve kira göstergelerinin birlikte izlenmesi gerekiyor.</div> <div><strong>Önümüzdeki dönemde ne olacak?</strong></div> <div>Konut piyasasının geleceğini üç temel faktör belirleyecek: Finansman koşulları, hane halkının gelirleri ve yeni konut üretiminin maliyeti.</div> <div>Kredi koşullarının gevşemesi talebi artırabilir. Ancak arz aynı hızda artmazsa bu kez fiyatlar üzerinde yeni bir baskı oluşabilir. Tersine, konut üretimi hızlanırken vatandaşın satın alma gücü yükselmezse yeni konutların satış süresi uzayabilir.</div> <div>Bu nedenle çözüm yalnızca “daha fazla konut üretmek” değildir. İhtiyaç duyulan konutun, ihtiyaç duyan gelir grubunun satın alabileceği fiyatla üretilmesi gerekiyor.</div> <div>Konut piyasasında gerçek denge, arz ile talebin sadece miktar olarak değil, <strong>fiyat, gelir, bölge ve konut niteliği açısından da birbirini karşılamasıyla</strong> kurulabilir.</div> <div>Bugün Türkiye’nin konut meselesi aslında bir “ev sayısı” meselesinden çok daha fazlasıdır. Sorun, vatandaşın ihtiyacı olan konuta, ödeyebileceği koşullarda ulaşabilmesidir. Bu nedenle bundan sonraki dönemde konut politikalarının merkezine yalnızca satış rakamlarını değil, <strong>erişilebilir konut üretimini ve satın alma gücünü</strong> koymak gerekiyor.</div> <div>ZAFER ÖZCİVAN</div> <div>Ekonomist-Yazar</div> <div>Zaferozcivan59@gmail.com</div>
22°
22°